Saturday, June 12, 2010

TEMPOH MASA-Jual Beli Hartanah

(Perhatian-Topik ini menjurus kepada pembelian "second hand house" atau "subsale")

Di Malaysia, jangkamasa untuk suatu urusan jual beli rumah diselesaikan adalah 3 bulan + 1 bulan. Persoalan yang sering timbul, bila jangkamasa tersebut bermula? Adakah dari saat Pembeli memberikan deposit or dari tarikh Perjanjian Jual Beli (SPA) or .................... Ramai yang terkeliru dan tidak kurang jugak langsung tidak ambil tahu. Sekiranya anda seorang Penjual atau Pembeli, percaya lah anda perlu ambil tahu tentang perkara ini.

Untuk pengetahuan semua, persoalan bila jangkamasa tersebut bermula, sebenarnya bergantung kepada persetujuan di antara kedua-dua pihak Penjual dan juga Pembeli atas nasihat peguam masing-masing. Dalam artikel ini saya akan cuba ketengahkan beberapa status Hartanah yang sebenarnya mempengaruhi tempoh masa urusan jual beli Hartanah.

Secara umum nya, tempoh masa urusan jual beli Hartanah bagi Hartanah yang mempunyai Geran dan berstatus Kekal/Freehold, biasanya akan bermula dari tarikh SPA sehinggalah tarikh pembayaran penuh harga belian oleh Pembeli (secara cash) ataupun oleh Bank Pembeli.

Bagi Hartanah yang Tidak mempunyai Geran, tempoh masa akan berjalan selepas peguam Pembeli menerima surat pengesahan/"letter of confirmation" daripada Pemaju. Surat tersebut akan menyatakan bahawa Penjual perlu membuat segala bayaran-bayaran yang tertunggak kepada Pemaju. kronologinya adalah seperti berikut, selepas SPA ditandatangani dan disetemkan, peguam Penjual/Pembeli akan menulis surat kepada Pemaju dan meminta Pemaju agar membekalkan mereka dengan surat pengesahan/"letter of confirmation". Penjual kemudiannya akan menyelesaikan segala pembayaran tertunggak. Selepas pembayaran diselesaikan, baru lah tempoh masa akan berjalan.

Untuk Hartanah yang ada Geran tetapi berstatus Leasehold/Pajakan, Hartanah tidak boleh dipindah hakmilik, digadai atau dipajak melainkan dengan keizinan pihak berkuasa negeri. Oleh yang demikian, untuk meneruskan urusan jual beli Hartanah, Penjual terlebih dahulu wajid mendapatkan kebenaran tersebut. Dari segi jangkamasa, pada kebiasaannya ia hanya akan bermula apabila Kebenaran Pindahmilik diterima oleh peguam. Untuk makluman semua tempoh masa untuk kebenaran tersebut dikeluarkan bergantung kepada pejabat tanah tertentu.

Apakah kebaikan mengetahui jangkamasa urusan jual beli Hartanah:-

Bagi pihak Penjual - Anda boleh mengetahui sama ada anda layak untuk mendapat kadar faedah/interest kerana kelewatan pembayaran harga belian sepenuhnya.

Bagi pihak Pembeli - sekiranya sebelum ini anda menyewa dan merancang untuk menduduki rumah yang dibeli sebaik sahaja proses selesai, anda boleh merancang bila waktu yang sesuai untuk anda memberikan notis penamatan kepada tuan rumah yang anda sewa.

5 comments:

  1. 7 thn lalu ada membeli rumah subsale berstatus leasehold. prosesnya lbh kurng 6 bln. Master title nama pemaju. Tp masalah bila sy nk jual skrg. sy gunakan lawyer yg sama. dan apabila dicheck master title masih lg atas nama pemaju.So, lawyer mintak kami menukar nama terblh dahulu seblm menjualnya. Tp kami merasa pelik kenapa dulu prosesnya senang.. kenapa skrg br nak suh tukar title?. Sy nk tanya lg. kalau kmi melalui proses pertukaran nama sterusnya sign S&P, loan agreement. berapa lama ye? menurut lawyer berkenaan dlm setahun setgh

    ReplyDelete
  2. Salam santaihomestay.com,

    Mengikut fakta yang diberikan, memang dulu masa rumah tu dibeli, geran individu masih belum ada lagi. Tapi setelah 7 tahun berlalu, saya rasa skang ni geran individu sudah pun di issue oleh pejabat tanah dan oleh kerana itu lah lawyer tersebut mengatakan bahawa saudara kene tukar nama terlebih dahulu. Selalunya pemaju akan menghantar surat kepada semua pemilik memberitahu pemilik bahawa geran individu sudah ada dan pemilik perlu membuat penukaran nama dngan segera.

    Dalam kes di mana, tanah tersebut tanah leasehold, memang selalunya pemaju tidak akan membenarkan direct transfer dari pemaju terus kepada pembeli baru. Maknanya, nama perlu ditukar kepada pemaju kepada pemilik dan kemudian baru lah daripada pemilik kepada pembeli baru. Sekiranya ini berlaku, memang akan makan masa yag agak lama.

    Kenapa? kerana Pemaju tidak membenarkan direct transfer dan kenapa direct transfer tidak dibenarkan? kerana pemaju tidak mengetahui bahawa ada proses jual beli lain yang berlaku sebelum mereka memohon blanket consent to transfer di pejabat tanah.

    Untuk pengetahun saudara, proses ini dinamakan proses "Perfection of Transfer and Charge". Semua pemilik rumah yang membeli rumah tanpa geran dan later baru lah geran di keluarkan akan melalui proses yg sama, cuma mungkin berbeza mengikut status geran dan consent dari pemaju.

    Dari segi masa, mungkin boleh mencecah setahun - 1 1/2, bergantung kepada kecekapan lawyer, dan tidak ada delay dari mana2 pihak lain yang terlibat. Kalau tak silap saya, ada juga lawyer yang boleh buat kurang dari setahun.

    ReplyDelete
  3. Salam...
    saya dalam proses beli rumah subsale. da dapt surt PTG n pindah milik. Ni tengh tggu loan. Yang memeningkan, org bank mintak saya agreement jual beli untuk proceed loan. Tapi saya tak de sign apa2 agreement pun. Jd perlu ke agreement tu untuk proceed loan. Pas tu, dlam urusan jual beli ni, lawyer diperlukan untuk uruskan apa n kalo bole; bole tak bg tau saya fee guaman utk rumah subsale ni (rumah murah)

    ReplyDelete
  4. Salam, saya juga sedang dalam proses untuk membeli sebuah apartment subsale. Kebetulan pulak strata tite untuk rumah tersebut dah keluar. Rumah tu pulak ada blanket consent.Jadi perlu mendapatkan kebenaran dari pejabat tanah untuk membolehkan rumah itu dijual. Untuk pengetahuan tuan, pemaju membenarkan direct transfer terus ke atas nama saya.

    Saya telah pon menandatangani SnP bersama penjual. Masalah yang saya hadapi adalah apabila peguam meminta salinan cukai tanah terkini 2011. Masalahnya bil cukai tanah adalah untuk keseluruhan unit apartment tersebut (bil kelompok). Pihak JMB pula memerlukan masa berbulan-bulan nak dapatkan kutipan daripada semua penghuni untuk melunaskan bayaran bil cukai tanah tersebut. Kenapa tak boleh terima resit bayaran individu yang di issue oleh pihak JMB? betul ke pejabat tanah menjalankan proses birokrasi seperti ini?

    Kalau macam ni ntah berapa bulan lagi la saya nak tunggu... SnP dah sign pon tak guna..

    ReplyDelete
  5. Adakah saya perlu mendapatkan Suarat Kebenaran Pindah MIlik sekiranya rumah yang hendak saya beli berstatus Freehold?

    ReplyDelete

You may also like...

Followers