Monday, June 28, 2010

General Prosedur Jual Beli Hartanah

Untuk post pada kali ini, saya akan menerangkan secara general, prosedur-prosedur yang terlibat dalam suatu urusan jual beli hartanah. Saya percaya pasti ramai yang ingin tahu terutama sekali kepada sesiapa yang baru pertama kali ingin menjual ataupun membeli hartanah dan mungkin juga sesiapa yang baru menjinak-jinakkan diri dalam bidang hartanah. Namun begitu suka saya ingatkan bahawa prosedur-prosedur yang bakal saya terangkan adalah secara general. Sekiranya terdapat soalan atau kekeliruan, saya alu-alukan pertanyaan, perbincangan dan pendapat semua untuk kebaikan bersama.
  1. Proses bermula di saat Pembeli bertindak membayar "booking fee/earnest deposit" kepada Penjual/Agent Hartanah. Amaun "booking fee/earnest deposit" selalunya 2% or 3% dari jumlah harga belian. Selepas pembayaran dibuat, Penjual/Agent Hartanah seharusnya memberikan surat yang selalunya dikenali sebagai "Confirmation to Purchase". Surat tersebut mengandungi particulars tentang hartanah yang dibeli, Pembeli, Penjual, tempoh masa urusan jual beli, bila perjanjian jual beli harus ditandatangani dan beberapa perkara yg dipersetujui oleh Pembeli dan Penjual. Sebaik sahaja membuat pembayaran tersebut, Penjual/Agen akan memberikan kepada Pembeli semua dokumen-dokumen berkenaan rumah tersebut seperti salinan previous SPA, salinan geran (jika ada geran individu/strata), salinan IC Penjual dan etc.
  2. Selepas itu, Pembeli digalakkan melantik lawyer SPA dan dalam masa yang sama membuat permohonan pinjaman perumahan dari mana-mana institusi kewangan di Malaysia. Proses approval of loan selalunya mengambil masa 2 minggu sahaja.
  3. Lawyer SPA kemudiannya akan menyediakan SPA untuk ditandatangani oleh Pembeli dan Penjual. SPA yang telah ditandatangani oleh Pembeli dan Penjual akan dihantar ke pejabat duti setem untuk tujuan penyeteman sebanyak RM10 setiap salinan. SPA hendaklah disediakan dalam 4 salinan.
  4. Bank kemudiannya akan mengeluarkan jumlah baki hutang Penjual dalam bentuk cek di bayar kepada Bank Penjual. Setelah menerima jumlah tersebut, Bank Penjual akan memberikan semua dokumen-dokumen asal termasuklah geran asal (jika ada) kepada lawyer.
  5. Bagi hartanah yang memiliki geran, lawyer akan menghantar kesemua dokumen-dokumen penting yang dikehendaki oleh pejabat tanah termasuklah geran asal ke pejabat tanah yang berkenaan untuk tujuan pendaftaran pindah hakmilik.
  6. selepas pendaftaran dibuat, baru lah Bank akan mengeluarkan baki pinjaman yang belum lagi dikeluarkan yang juga merangkap baki harga belian.
  7. Selepas jumlah tersebut dikeluarkan oleh Bank Pembeli, Penjual kemudiannya akan menyerahkan kunci rumah kepada Pembeli.
Sekali lagi, suka saya ingatkan semua bahawa prosedur yang diterangkan di atas adalah ringkasan kepada prosedur sebenar. Kalau nak disenaraikan semua sekali sangatlah panjang berjela-jela, boleh buat satu buku. Namun begitu, anda jgn risau kerana boleh dikatakan 95% daripada prosedur di atas di jalankan oleh Lawyer yang telah dilantik. Bermakna, semua urusan yang melibatkan pejabat tanah, pejabat duti setem, bank, pemaju dan sebagainya akan dijalankan oleh Lawyer.

Happy reading!!!!!

21 comments:

  1. salam,

    sy nak tanya, selain daripada downpayment 10% dari harga rumah, apa lagi kos2 yang perlu ditanggung oleh pembeli spt lawyer fee etc & berapa anggaran kos nya.

    Saya dalam proses untuk membeli sebuah apartment berharga RM195k. Adakan lawyer fee bergantung kepada jumlah loan yang akan dibuat?

    Harap mendapat pandangan dari pihak puan.

    Terima kasih.

    ReplyDelete
  2. Dalam suatu urusan jual beli hartanah akan ada dua transaksi yang terlibat:-
    1. SPA & MOT documentation

    Bayaran guaman bergantung kepada harga hartanah yang terdapat dalam SPA. Selain daripada bayaran guaman, sebagai pembeli, anda perlu menyelesaikan bayaran duit setem penuh kepada LHDN dan juga bayaran disbursement yang akan digunakan oleh lawyer untuk meledkapkan proses jual beli hartanah tersebut. semua bayaran yang disenaraikan di atas akan di sediakan oleh lawyer dalam satu bill.

    Sekiranya jumlah loan yang diluluskan kurang daripada 90% dari harga hartanah, maka perbezaan nilai di antara jumlah loan dan harga belian perlu diselesaikan oleh pembeli dengan duit sendiri.

    2. Loan documentation.

    bagi preparation of loan documentation, biasanya bank akan lantik panel lawyer diorg untuk proses penyediaan dokumen. sebagai peminjam, anda perlu menjelaskan bayaran guaman, juga duti setem dan disbursement yang juga akan disediakan oleh lawyer bank dalam satu bill.

    namun begitu, bayaran guaman akan dikira berdasarkan jumlah loan yang diluluskan, seperti yang terdapat dalam letter offer.

    P/S:- Untuk mengetahui cara pengiraan bayaran guaman untuk kedua-dua transaksi di atas, sila rujuk Topik:- Bayaran guaman jual beli hartanah yang terdapat dalam blog ini.

    Terima Kasih.

    ReplyDelete
  3. puan,

    terima kasih atas penjelasan 7 step tersebut and appreciate it.

    Situasi sy skrg bank telah melunaskan semua hutang home loan penjual dan sy dimaklumkan oleh peguam sy apartment tersebut adalah kepunyaan sy (proses pembahagian kunci telah selesai). walaubagaimanapun bila sy bertanyakan pasal dokumen2 lain (eg letter of consent, deed of assignment etc) lawyer sy inform semua tu masih lg pending pada proses pejabat tanah dan authority dan dia tak boleh bg jaminan berapa lama akan siap.

    sy dh jd confuse sekali lawyer sy ckp dh selesai tp bila tnya dokumen2 dia pulak kata masih lg pending dkt authority.

    diharapkan puan dpt menjelaskan adakah langkah2 yg diperkatakan oleh lawyer sy benar dan berapa lamakah proses utk mendapat pelepasan dr authority berkenaan?utk makluman subsale apartment masih lg atas nama mastertitle/bumilot.
    terima kasih....

    ReplyDelete
  4. Salam baby in d House,

    Berdasarkan fakta yang diberikan di perenggan yg terakhir, saya menyimpulkan bahawa apartment tersebut belum ada strata title lagi.

    Untuk pengetahuan Puan, bagi hartanah yg tidak ada geran,Deed of assignment (by way of transfer) akan diberikan selepas ianya di stamping dengan duti setem penuh iaitu selepas semua harga belian di release kan sepenuhnya kepada owner oleh bank pembeli. selalunya 2 minggu hingga sebulan bergantung kepada bahagian duti setem di LHDN. Apa yang lawyer puan inform tu memang betul berkenaan dengan DOA.

    Tetapi apa saya tak faham tu, apa kaitannya kes ini dengan letter of consent from authority? Jika benar kes ini kes hartanah tanpa geran, maka letter of consent from state authority tidak diperlukan dan tidak wujud sama sekali.

    Apa yang boleh saya nasihatkan, puan cuma make sure yg nama puan sudah pun di daftarkan pada pemaju sebagai pemilik terkini apartment tersebut. Pastikan lawyer sudah menghantar Notice of Assignment kepada pemaju. Dokumen yang sepatutnya ada di tangan puan sekarang adalah copy SPA dan copy Loan Agreement.

    Harap jawapan ini membantu Puan. Berkunjunglah selalu ke Blog ini yer. TQ.

    ReplyDelete
  5. TQ puan

    really appreaciate it.sememangnya di tgn sy skrg ada copy S&P dan loan agreement.

    utk makluman pn, adakah apartment ini sudah secara officially milik sy atau belum lg??Ataupun sy perlu follow up dgn developer utk mengetahui status nama sy??

    skrg sy telah sewakan apartmnet tersebut apabila sy dh pun dpt kunci dr vendor.risau sy jika ianya secara illegal..

    ReplyDelete
  6. Salan baby, suatu proses jual beli itu dianggap selesai apabila semua harga belian telah di bayar kepada owner dan usually agreement akan stated dalam masa 7 hari (or any period yg dipersetujui antara kedua2 pihak) vacant possession of the property sepatutnya diserahkan kepada pembeli. Dalam situasi baby, baby dah sah beneficial owner of the property. Cuma untuk memastikan lagi (untuk kepastian) baby sendiri boleh cek kat pemaju. juat kol saja diorg kata saya nak confirmation sama ada nama saya sudah dimasukkan sebagai beneficial owner or belum, sebab semua bayaran sudah di buat. Satu cara lagi, boleh tanya lawyer jugak sama ada diorg dah hantar notis pada pemaju atau belum. Baby ada hak untuk tahu.

    TQ. My 2 cents..

    ReplyDelete
  7. salam....saya ada beberapa soalan...1-bolehkah sy menjual rumah loan gov yg baru bayar 3 tahun? 2-adakah sy akan dikenakan penalti? 3-perlukah sy melantik peguam atau pembeli yg lantik? terima kasih...harap dapat jawapan segera dari tuan...tqvm

    ReplyDelete
  8. Salam Zue,

    1. Pinjaman dari Bahgian Pinjaman Perumahan tidak ada Lock In period. Tak sama macam bank. Jadi, bila-bila masa boleh jual selepas semua urusan jual beli sudah selesai.
    2. Cuma, sebagai penjual rumah, apa yang perlu difikirkan sekiranya Zue berhasrat utk jual rumah dalam masa 3 tahun adalah RPGT/CKHT. Yang akan dikenakan kepada Penjual sekiranya menjual rumah dalam masa 5 tahn dari tarikh pembelian rumah tersebut.
    2. Dalam sesuatu urusan jual beli rumah, vendor dan purchaser tidak boleh mempunyai peguam yang sama. Sama ada Vendor dan Purchaser melantik lawyer masing ataupun Vendor tak lantik lawyer dan Purchaser wajib melantik lawyer. Lawyer yang sama tidak boleh mewakili kedua-dua pihak untuk mengelakkan conflict of interest. Contohnya, sekiranya berlaku persengketaan di antara vendor dan purchaser, lawyer nak menyebelahi pihak yang mana satu? itu lah yang dimaksudnkan dgn conflict.

    Harap jawapan ini membantu Zue.

    ReplyDelete
  9. Saya nak tny apa maksud RPGT/CKHT.Berapa persent yang akan dikenakan pada saya.percent tuh berdasarkan harga rumah ker semasa pembelian atau jualan.

    ReplyDelete
  10. Assalamu'alaikum Puan.

    Rumah telah di beli tahun 2008 daripada developer. Rumah tersebut, leasehold, first hand. Saya dah bayar MOT pada lawyer pada tahun 2008 dan lain2 bayaran guaman.

    Awal tahun ini, saya dapat notis sita rumah dari majlis bandaran Selayang, tapi ditulis atas nama org lain. Dari situ kami kontek developer, developer bagitau rumah tu dulu ada org dah booking tapi cancel. Rupanya developer dah tau lama, tapi tak bagitau kami waktu kami beli. So, cukai tu, developer dah settlekan.

    Hari ni kami dapat bill dari lawyer utk bayar urusan MOT sehingga RM 1,800.

    Soalan saya ialah, bukankah ini kesilapan developer sendiri di mana developer sepatutnya dah settle urusan MOT sebelum jual pada kami. Lagipun ikut kata developer, pembeli awal tu hanya booking sahaja.

    Jadi bukankah sepatutnya, kos MOT tersebut di tanggung oleh developer bukan kami ?

    Jadi saya harap Puan boleh bagi nasihat kepada saya macam mana nak settlekan kes saya ini.

    T.kasih.

    p/s: harga rumah 130k - 140k.

    ReplyDelete
  11. Salam ABC123,

    Saya rasa ada baiknya awak cek dulu dgn lawyer ti, bayaran 1800 tu untuk apa? maksud saya apa tujuannya? dan nyatakan pada mereka yg pada tahun 2008, semua bayaran sudah dibuat.

    Pada pendapat saya, bayaran dikenakan tu adalah untuk penukaran nama dari nama pemaju kepada nama awak. sebab dulu, masa beli tak der geran lagi. Sekarang ni geran baru keluar dan sebab tu lah diorg suh buat bayaran tu. Kalau betullah ini situasinya, itu prosedur normal yg kita namakan "perfection of transfer". Apa2 pun, tanyalah lawyer tu dulu k.

    Berkenaan dengan nama yg terdapat di majlis perbandaran tu, mungkin diorg tersilap hantar notis pada majlis perbandaran. utk tukar nama kat majlis perbandaran, diorg akan suh kita enclose kan salinan SNP. Jadi nak tukar nama semula kat majlis perbandaran, amik jer Borang I, isi dan enclose kan dokumen yg dikehendaki.

    ReplyDelete
  12. Dalam blo ini ada dinyatakn bahawa ‘Pembeli digalakkan melantik lawyer SPA’. Berapakah upah lawyer yang harus disediakan oleh pembeli untuk hartanah yang berharga RM245,700.00?
    TQ

    ReplyDelete
  13. Puan, saya bernasib baik bertembung dgn blog yg sgt bermanfaat ini, saya ada beberapa soalan kpd puan memandangkan saya dlm proses hendak menjual rumah, soalannya:

    1. Apakah antara caj-caj yang akan dikenakan kpd penjual selain daripada menyelesaikan baki pinjaman rumah dan penanti sekiranya rumah dijual less than 5 years?

    2. Selain itu, adakah benar jika rumah yg dijual pada tahun ini hanya akan dikenakan RGPT 5% berbanding jika dijual pd tahun hadapan 10%?

    Berbanyak terima kasih atas jawapan puan.

    ReplyDelete
  14. Hai Puan,
    Saya nk bertanya,sebelum itu, sy bagi contoh dahulu..
    Pihak A (Developer) jual property pada pihak B..
    kemudian pihak B jual pada Pihak C..
    Kemudian pihak C jual kepada Pihak D..
    Jadi, ini adalah sub-sale..proses penjualan antara pihak C & D masih tidak selesai..
    Property ini tiada title lagi.Jadi,soalan sy, perlukah ada 'State of Authority Consent' di dalam Condition Precedent atau tidak?
    Atau bagaimana?
    TQ Puan.

    ReplyDelete
    Replies
    1. Tidak perlu, melainkan rumah tersebut adlh rumah kos rendah.

      Delete
  15. Bolehkah rumah bumi lot berstatus bebas(freehold) dijual kepada bukan bumiputera selepas lebih 10 tahun diduduki

    ReplyDelete
  16. Salam

    Nak tanya,geran sy hilang macam mana proses nak buat geran baru..
    Sebab ada buyer nak tanah,boleh bantu tak?

    ReplyDelete
  17. Assalamualaikum.. saya nak tanya.. saya baru saja beli rumah bernilai RM80k secara tunai.. jadi saya cadang nak jual rumah tersebut.. adakah saya boleh terus jual atau perlu tunggu beberapa tahun baru boleh dijual..?

    ReplyDelete
    Replies
    1. Menjual rumah kurang dari 2 tahun pemerolehan akan dikenakan CKHT 15% dan kurang dari 5 tahun sebanyak 10%.

      Delete
  18. Salam Puan Salmiah,
    saya nak tanyakan pendapat puan berkenaan masalah saya hadapi buat masa ini.
    Saya dalam proses membeli rumah , dan telah memasuki proses penukaran Hak milik (S&P), tetapi baru2 ini pemilik rumah(penjual) ingin membatalkan penjualan rumah secara tiba2 dengan alasan pihak kaveat tidak ingin melepaskan rumah tersebut, wal hal pemilik rumah tidak ingin memberikan sebarang info & no kepada peguam saya untuk menyelesaikan masalah kaveat.Tetapi sebenarnya penjual menggunakan alasan itu untuk mengertak saya sebagai pembeli untuk beliau menaikkan harga rumah tersebut. Tetapi sebelum ini beliau bersetuju dengan harga yang saya tawarkan untuk membeli rumah tersebut. Masalahnya cara beliau (penjual) rumah membatalkan secara tiba2 , Loan rumah saya sudah dipersujui oleh pihak bank & saya sudah pun membayar laporan penilaian rumah, sudah pun membayar deposit rumah sebanyak rm1000. Saya tak puas dengan cara penjual rumah membatalkan penjualan rumah tersebut secara tiba2, dan saya rasa hak saya sebagai pembeli dipermain-mainkan. Apakah saya ada hak untuk menentang balik bagi menyambung proses pembelian rumah itu semula dengan harga yang pada mula beliau(penjual) ingin jual kan (harga asal). Saya meminta jasa baik pendapat pihak puan dapat membantu masalah saya ini.

    ReplyDelete

You may also like...

Followers